Del Libro del Edificio Existente al Pasaporte de Renovación: una hoja de ruta todavía con obstáculos
La rehabilitación de edificios ha dejado de ser una cuestión ocasional. Durante años, muchas comunidades de propietarios han actuado cuando el problema ya era evidente: una fachada deteriorada, una cubierta con filtraciones, un ascensor obsoleto, una instalación que llega al final de su vida útil o una factura energética difícil de asumir. Esta forma de proceder es comprensible, pero suele conducir a intervenciones fragmentadas, decisiones urgentes y oportunidades desaprovechadas.
Frente a esa lógica reactiva, el Libro del Edificio Existente (LEE) supuso un avance importante. Su principal virtud no está solo en recopilar documentación, sino en ayudar a conocer el edificio: su estado de conservación, su comportamiento energético, sus necesidades de mantenimiento y su potencial de mejora. La guía elaborada para su desarrollo recuerda que el LEE incorpora, entre otros aspectos, la evaluación del potencial de mejora del edificio y un plan de actuación para su renovación.
En otras palabras, el LEE permite ordenar la información antes de tomar decisiones. No es lo mismo cambiar unas carpinterías sin saber qué ocurrirá después con la fachada, que hacerlo dentro de una estrategia global. No es lo mismo reparar una cubierta de urgencia que estudiar si esa actuación puede coordinarse con aislamiento térmico, energía solar, mejora de la seguridad para el mantenimiento o gestión de aguas. No es lo mismo actuar sobre instalaciones sin valorar antes la envolvente térmica del edificio.
La propia lógica del LEE ya apuntaba en esa dirección. En un artículo anterior sobre este instrumento se destacaba su papel como documento organizador de actuaciones, vinculado a inspecciones, certificados, revisiones, obras y demás información acumulada a lo largo de la vida del inmueble. También se señalaba que podía actuar como catalizador entre obras obligatorias de conservación y mejoras voluntarias de eficiencia energética.
Ahora bien, en los últimos años ha aparecido un nuevo concepto que puede convertirse en el siguiente paso: el Pasaporte de Renovación del Edificio. La Directiva Europea de Eficiencia Energética de los Edificios de 2024 lo plantea como una herramienta destinada a ofrecer una hoja de ruta para la renovación por etapas. La idea es sencilla, pero muy potente: no todos los edificios pueden rehabilitarse de una sola vez, pero sí pueden disponer de un itinerario ordenado que indique qué actuaciones deben realizarse, en qué secuencia y con qué objetivo final.
La Directiva reconoce que una renovación profunda por etapas puede ayudar a reducir costes iniciales y molestias a los ocupantes, pero advierte de algo fundamental: esas etapas deben planificarse con cuidado para evitar que una fase impida o encarezca otras posteriores. Por eso el pasaporte debe ayudar a propietarios e inversores a decidir el mejor momento y el alcance de cada intervención.
Sobre el papel, el instrumento es muy prometedor. El Pasaporte de Renovación deberá incluir información sobre la eficiencia energética actual, una representación gráfica de la hoja de ruta, la secuencia óptima de actuaciones, el ahorro energético previsto, la reducción de emisiones, la mejora esperada en la calificación energética, las opciones de financiación y los servicios de asistencia técnica disponibles. Sin embargo, aquí aparece el primer obstáculo: la hoja de ruta europea ya tiene fecha, pero su implementación práctica no está siendo inmediata. La Directiva estableció que, a más tardar el 29 de mayo de 2026, los Estados miembros debían introducir un sistema de pasaportes de renovación basado en el marco común europeo. Esa fecha ya ha pasado y, a la vista de la información pública disponible, en España no parece existir todavía un sistema plenamente operativo y accesible para comunidades de propietarios, administradores de fincas y técnicos.
Conviene ser precisos. No estamos ante una ausencia total de movimiento. El Ministerio para la Transición Ecológica abrió entre enero y febrero de 2026 una consulta pública para modificar el Real Decreto 390/2021, que regula el procedimiento básico de certificación energética. En esa consulta se mencionaba expresamente el pasaporte de renovación energética vinculado al certificado de eficiencia energética, lo que demuestra que una parte esencial del diseño seguía abierta: cómo debe conectarse este nuevo instrumento con los documentos técnicos que ya existen.
Tampoco se parte de cero desde el ámbito de la planificación. El Plan Nacional de Renovación de Edificios aparece como el nuevo marco estratégico para orientar la transformación del parque edificado hasta 2050. Además, un convenio publicado en el BOE entre el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y la Universitat Politècnica de Catalunya incluye entre sus trabajos el desarrollo de estudios piloto sobre instrumentos como el Pasaporte de Renovación del Edificio.
Pero precisamente ahí está el matiz importante: consultas, planes y pilotos no son todavía un sistema implantado. El informe publicado por Green Building Council España poco antes de vencer el plazo de transposición estimaba que España alcanzaba un grado global de cumplimiento del 60% y advertía que todavía quedaban instrumentos sin avances públicos suficientes, entre ellos el pasaporte de renovación, el indicador de preparación para aplicaciones inteligentes y las bases de datos de edificios.
Este retraso no debería leerse solo como un incumplimiento administrativo. También revela la complejidad real del instrumento. Para que el Pasaporte de Renovación funcione no basta con crear un nuevo documento. Hay que resolver quién lo redacta, con qué metodología, cómo se integra con el certificado energético, cómo se actualiza después de cada obra, cómo se conecta con el Libro del Edificio, qué papel tendrá en las ayudas públicas y cómo se hará comprensible para una comunidad de propietarios.
El segundo obstáculo es, por tanto, la coordinación entre instrumentos. Hoy ya existen el Certificado de Eficiencia Energética, la ITE o el IEE, el Libro del Edificio Existente, los planes de mantenimiento, los proyectos de rehabilitación, las ayudas públicas y las nuevas exigencias europeas. El riesgo es que el Pasaporte de Renovación se convierta en otra pieza más dentro de una cadena documental difícil de manejar. Su oportunidad, por el contrario, está en actuar como elemento integrador, como una hoja de ruta clara que ordene todos esos datos y los traduzca en decisiones.
El tercer obstáculo es social y económico. Muchas comunidades no rechazan la rehabilitación por falta de interés, sino por incertidumbre. Desconocen el coste real, no saben qué ayuda podrán obtener, temen derramas elevadas o no consiguen acuerdos suficientes en junta. En ese contexto, una hoja de ruta solo será útil si reduce incertidumbre y no si añade otra obligación difícil de comprender.
El cuarto obstáculo es técnico. Una renovación por etapas exige criterio. No se trata de hacer una lista de obras, sino de ordenar actuaciones para que unas no bloqueen a otras. Mejorar la envolvente puede cambiar el dimensionado futuro de las instalaciones. Renovar una cubierta puede ser una oportunidad para incorporar aislamiento, energía solar o medidas de seguridad para el mantenimiento. Actuar sobre un portal puede coordinar accesibilidad, evacuación, iluminación, instalaciones comunes y mejora de la imagen del edificio. La secuencia importa.
Aquí es donde el Libro del Edificio Existente puede jugar un papel muy útil mientras el Pasaporte de Renovación termina de definirse. El LEE ya permite reunir información, diagnosticar el estado del inmueble, valorar su potencial de mejora y proponer un plan de actuaciones. Además, incorpora el mantenimiento como parte esencial de la vida útil del edificio, incluyendo mantenimiento preventivo, correctivo y predictivo. Por tanto, no debería verse como un documento superado, sino como la base natural sobre la que construir el futuro pasaporte.
Mientras se completa el desarrollo normativo, en onSedi han preferido no esperar. Su servicio de Pasaporte del Edificio parte precisamente de esa idea: tomar el Libro del Edificio Existente que ya tienen —o que ellos elaboran— muchos de sus clientes y convertirlo, mediante un análisis inicial basado en la ITE y el Certificado de Eficiencia Energética, un diagnóstico energético y un plan de actuación por fases, en una hoja de ruta viva que se actualiza en nuestro Libro Digital del Edificio a medida que se ejecutan las mejoras.
No se trata de anticiparse a la ley por anticiparse, sino de que administradores de fincas y particulares puedan empezar a planificar ya, con criterios técnicos y de rentabilidad, en lugar de esperar a que la obligación llegue de golpe. La rehabilitación necesita ayudas, normativa y tecnología, pero también necesita acompañamiento experto. Las comunidades no solo requieren documentos, sino orientación para entender prioridades, evitar actuaciones contradictorias, preparar decisiones en junta, anticiparse a convocatorias públicas y actualizar la información del edificio a medida que se actúa.
El Libro del Edificio Existente fue, en su momento, el primer paso para que España empezara a mirar de frente el estado de un parque residencial construido en buena medida antes de que la eficiencia energética, la accesibilidad universal o el mantenimiento preventivo ocuparan el lugar que hoy tienen. El pasaporte de renovación es el paso lógico siguiente para convertir ese diagnóstico en un plan de acción con fechas, fases y objetivos.
Dentro de veinte años, la diferencia entre un edificio y otro no la marcará solo quién tuvo un buen diagnóstico, sino quién supo convertirlo a tiempo en una hoja de ruta. Porque rehabilitar bien no es solo hacer obras. Es saber cuándo hacerlas, en qué orden, con qué objetivo y evitando que la decisión de hoy se convierta en el problema de mañana.
Dr. Arquitecto, Profesor de la ETS de Arquitectura de Valencia. Subdirector del Departamento de Urbanismo. Director académico del Máster en «Sistemas de Información Geográfica aplicados a la Ordenación del Territorio, el Urbanismo y el Paisaje» (UPV) y del Diploma de Especialización en «Rehabilitación y Regeneración Urbana» (UPV-IVE-GV).
